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      大轉盤從武漢消失,抽走主城商業靈魂

      大家留心一下,應該會發現

      轉盤這個東西,已經在武漢主城區(三環內)絕跡

      哥仔細回憶,發現大武漢最后的交通遺產只剩兩個

      一個在光谷魯巷,一個在青山八大家

      圖源網絡

      轉盤是怎么消失的?

      他被什么東西取代?

      為什么很多城市,轉盤一定伴隨著超級商業中心?

      圖源網絡:南京新街口轉盤

      轉盤,背后是城市設計者對空間的定位

      在武漢 ' 主城 ' 翻越城市更新陷阱的時刻

      轉盤,某種程度變成 ' 稀缺資源 '

      轉盤的本質意義,在于用距離換時間。

      ——武漢城市規劃專家殷躍建

      在汽車保有量不高的時代,在重要十字路口用轉盤取代紅綠燈,是讓車多開一段距離,避免停滯。本來左轉要等紅綠燈,現在讓你以轉盤為中心繞 3/4 圈。你用的時間差不多,但交通看起來更順暢。

      所以武漢的轉盤,一定設置在重要的十字路口。

      從漢口火車站出站,沿著長江大道一路抵達武昌核心區的邊界,會途徑幾個著名大轉盤——漢口站轉盤 + 范湖轉盤 + 青年路轉盤 + 航空路轉盤 + 武勝路轉盤 + 湖北劇院轉盤 + 大東門轉盤。

      大轉盤,就是串聯武漢所有地標的圖騰。

      跟世界所有大城市一樣,轉盤所在地,就是商業中心。

      圖源網絡:航空路立交

      比如航空路大轉盤,周邊有武廣,武漢電視臺,漢口飯店和長江大酒店。

      哥的叔父輩,結婚婚車在航空路轉盤轉一圈,是非常風光的。意味著擺酒不是長酒就是漢口飯店,可以吹噓很久的榮耀。

      后來,大轉盤為啥被高架取代?

      比如典型的航空路、青年轉盤,上蓋高架之后,轉盤的意義蕩然無存。

      注意,哥說過,在汽車保有量低的時代,轉盤很有價值。

      一旦保有量過高,轉盤的弊端就非常明顯,

      比如武漢著名魔盤——魯巷大轉盤,平均追尾率估計武漢最高吧。

      高架的本質是什么?

      把毫不相干的道路,通過空中鏈接,強行扭在一起。

      重慶最牛高架

      高架確實通行效率更高,但他也帶來一個致命問題——跳過重要交通節點(十字路口),把傳統的商業搞死了。

      高架是機動車權高于步行權。

      在高架下搞商業,犧牲的可能性比較大。

      比如二七橋頭堡,看起來可以通過高架輻射全城,但人家下不來,難道開到橋頭,人從橋上跳下來?

      高架邊的商業,是用啤酒瓶接雨。

      看起來流量大,抵達率很低。

      大轉盤往往是商業中心,因為他很好平衡車權與人權。

      區域唯有提供優質慢行系統,才有商業。

      再進一步說,轉盤提供的城市 ' 開敞空間 ',才能孕育出商業文明。

      圖源網絡:航空路轉盤

      比如最近武漢各種雞血推廣,包括 ' 什么是武漢 ',大家紛紛表示,我擦好美,我怎么以前沒注意。

      你沒注意是正常的,因為所有武漢牛逼的圖片,都是 ' 上帝視角 ' 拍的。你正常的視角,基本上看不到。城市的確有天際線,卻不再有看天際線的空間——開敞地帶。

      圖源網絡:紐約時代廣場

      開敞空間,就是大轉盤僅存武漢交通遺跡,留給中心城區的稀缺資源。

      比如青山區域的原生態轉盤

      ——八大家大轉盤。

      大家一定注意,一個區域的商業能不能做起來,可能跟開發商水準有關,但更有關的是城市設計者的思路。

      最典型莫過于青年路高架。

      如果沒有高架在青年路的落地,根本不存在西北湖商圈,更不會有花園道。

      所以在八大家轉盤旁的奧園濱江國際,在開放當天,青山很多重要部門都過來調研,理由無他,這個開敞空間 + 城市復合體,擔當青山翻越 ' 主城更新 ' 的重任。

      奧園濱江國際,位于和平大道與工業大道、冶金大道三條主干道交匯處。

      項目區位圖

      這是什么地方?武漢經典主城區。

      八大家這一帶,當年是武漢城市界面里的頭牌。

      當漢口西北湖還是石板橋,徐東種著大片紫菜苔的年代,人家青山八大家的城市居民已經過上樓上樓下、電燈電話的城市生活了。

      圖源網絡

      但是,今天像八大家這樣的有歷史積淀的主城,卻在武漢的樓市版圖被弱化。

      產業衰退,過早建成的都市界面,現在看已經不夠高級。

      環境老化開始反噬地段價值。

      成為 ' 老舊更新 ' 的陷阱。

      區域本身的地段價值,絕對不存在問題。

      奧園集團開發的奧園濱江國際處于八大家的中心,是門戶地帶上的綜合體項目;雖說對標中北路,徐東,高級感不夠,但是在城市環線 + 軌道交通的大空間格局下,地段非常優越。

      哥在二環線與三環線之間,按照等距的原則畫出了一個 2.5 環線(有別于北京、成都的環線呈現出的中心等距,武漢是多組團城市,環線在長江以南被拉扯太大,并不能直觀反映地段的優劣);你會發現,八大家、魯巷、后湖、四新、南湖同屬于 2.5 環上的節點,共同構成了 2.5 環。

      環線示意圖

      八大家,是這個2.5 環上歷史悠久的主城,也是最具改造潛力的節點,還是城市交通的重要樞紐;

      青山區的地鐵線路本就不多,而奧園濱江國際獨占兩條——軌道 5 號線和軌道 20 號線,目前地鐵站連廊已經連通奧園濱江國際;項目自駕通勤也很便利,距離二環線、三環線也只有 10 分鐘車程。

      正因為如此的地段基礎,在加上八大家轉盤遺跡,給區域留下難能可貴的 ' 開敞空間 ',這里被青山當做 ' 城市更新 ' 的引擎樣板。

      改善城市界面這件事,青山區其實一直做的很努力。

      然后你會發現,無論印力中心,紅坊里,銳創中心,這些全新的城市綜合體、商業體,都圍繞八大家大轉盤,眾圓廣場等等,也在距離不遠的區域。

      奧園集團作為一家年銷售額超千億的 500 強企業,對于一座城市的價值理解與把握,自然有其深刻敏銳的一面。

      作為首入武漢之作,奧園濱江國際體量不算太大,可是項目規劃起點非常高,承擔城市更新 + 海綿城市 + 城市天際線 + 發展樓宇經濟諸多擔當。

      相比其他主城項目,這個版塊正在進入城市紅利兌現期,為整個青山區域賦能,兌現整個城市發展紅利。

      這里是青山濱江商務區核心區域 ' 青山之心 ' 所在地,青山濱江商務區由超高層寫字樓、國際六星級酒店、高端住宅和世界 500 強企業共同組成。

      青山濱江商務區效果圖

      奧園濱江國際整體規劃為 2 棟超高層和 1 棟高層住宅,一棟 224.57 米(塔冠高度)199.8 米(結構高度)的 5A 甲級寫字樓以及約 1.9 萬方的社區商業。

      這棟寫字樓也是青山在建的最高寫字樓,將成為整個板塊的新地標,高度契合區域的未來定位。

      ' 地標屬性 ' 不止如此。

      奧園濱江國際,項目占地約 3.5 萬平米,總建筑面積約 14.3 萬平米,作為青山重點打造的形象門戶工程,也是濱江區域 IP 屬性強烈的復合體。

      項目住宅、寫字樓采用的是公建化的建筑立面設計。

      項目效果圖

      公建外立面在整個青山區域都比較稀缺,不僅凸顯項目的都市感,實現外觀的實用性還增強了居住私密性,營造良好的居住私密體驗。

      更值得期待的是商業形態。

      商業入口為記憶紅坊時代,以鋼鐵文化和商業的碰撞和融合,形成獨特魅力的紅坊文化商業街,延續土地最經典建筑血脈。

      整個項目的設計實現建筑風格上的古今碰撞,某種程度隱喻項目對青山歷史與未來的承接。

      青山最高寫字樓、復刻的青山紅房子、超高層住宅樓、公建化外立面,這種復合型業態,將為八大家的區域功能再次賦能。

      與此同時,奧園濱江國際身處濱江商務區門戶,卻距離 25 萬方的和平公園,僅 200 米距離,1 公里就是青山濱江綠道,超過 3000 畝城市綠肺。

      我們可以看到,在青山最生態宜居的區域,奧園不是簡單粗暴地去攫取城市價值,而是滲透了對于地脈傳承的思考和尊重。

      和平公園實景圖

      踩中城市紅利,有點像在賭博;

      而紅利更像是薛定諤的貓;

      但有的城市空間規劃細節,卻透露著改變城市的力量。

      比如轉盤,比如開敞空間,都隱含著城市對某個板塊的希冀。

      重大城建項目一旦落定,就會對某個地方產生原子彈級別的裂變,比如 20 年前長江二橋于徐東、10 年前東湖至沙湖連通工程于中北路。

      再比如,未來的堤角長江大橋和軌道交通 20 號線;

      2016 年武漢城建工作會議上曾提出,武漢市規劃在江岸區堤角至青山區工業大道之間的區域,建設一座過與軌道交通 20 號線共通道的長江大橋。

      堤角長江大橋是規劃從漢口堤角到青山八大家的過江通道,是武漢主城區最后的橋位資源;軌道交通 20 號線則是從武漢火車站跨越長江天塹直達武漢天河機場,采用磁懸浮技術的高速地鐵線。

      若是規劃落定,對于八大家的城市界面堪稱顛覆式改變。

      這只是時間問題,改變將帶給八大家板塊戲劇化的反轉——從主城的陷阱洼地,凸起為城市制高點。

      本次推售產品位于項目東側的 2# 和 3#,兩棟樓中可縱覽整個和平公園景觀,真正享受到了公園和江景的景觀疊加,體驗極致的景觀感受,這種景觀資源在武漢市都屈指可數。

      推售的戶型面積約為 95-117 平米的三房產品,95 平米的實用型三房為中間戶,111 平米的功能型三房、117 平米的舒適型三房為端戶,項目的所有戶型均實現了三面寬朝南,南北通透的設計,以保證最佳的居住體驗和居住感受。

      奧園集團從珠江到長江再到青山、落子武漢首個項目,奧園濱江國際將會毛坯銷售,預計價格在兩萬出頭;對于購房群體來說,這是抓住青山城市迭代紅利的好機會。

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